オーナー様必見!建設業界の裏側を知り、より有利な土地活用

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建てることありきの計画提案、信じられますか?

「この計画で、ご所有の土地にマンションを建てれば、家賃収入で楽にやっていけます。ご検討ください!」と若い建築会社の社員が営業に来ました。
あまり熱心なため、聞くだけならとその提案を聞いているうちに、上司もやってきて、あれよあれよという間に契約といわれ、あまり他社と比較検討することなく契約しマンションを建てたというケース。少なくないと思います。

chapter01 建てさせることを前提とした計画案と営業マンの立場

建築会社の営業マンの役目は、当然ですが、マンションなどの建築を勧めるのが仕事。
彼らはその営業成績により、給与から賞与、待遇が決まります。また急成長し、テレビなどでしょっちゅうCMを流している建築会社では、ノルマが厳しく給与体系も歩合給で、仕事さえとってくればたいそうな歩合がでて高収入、しかし数ヶ月受注がないと会社にいられなくなってしまうという厳しい実力主義というところもあります。
この場合、よく練られた計画が提案されれば問題はないのですが、建てることを前提に無理やり採算を合わせた計画を提出されて、大切なご自分の土地活用を判断してしまうことには充分注意をする必要があります。

chapter02 このようなことも!?同じ工事費(借入金額)なのに、結果が大きく異なる収支予測

かならず土地活用の提案には、プランとともに、かかる費用、収入、借入金の返済計画から手元に残る収益を想定する事業シミュレーションが提示されますが、判断材料としては最も重要な資料となります。
私どものお客様に以前にたびたび営業に来ていた某建築会社から提出された賃貸マンション建築の事業シミュレーションをお預かりいたしました。かかる費用と収益を抜粋すると次のようになります。

工事費 286,000千円
その他諸費用 43,300千円
年間収益(税引前) 11,120千円

この資料からするとお客様の手元に収益として一千万余りが残ることになります。
ところが、工事費は全く同じ金額、その他の入力条件は私どもの日頃お客様に提出するルールに則り入力し、あらためて事業収支を作成してみましたが、結果は大きく異なりました。

年間収益(税引前) 3,772 千円

なんとその差額が7,348千円。お客様は大変驚かれていました。その気になっていた施主の息子さんが一気に醒めたような表情をされていたのを今も思い出します。

この違いはなんでしょうか?実は問題はシミュレーションの設定条件にあるのです。
下記に相違点をまとめてみました。

事業シミュレーションによる設定の相違点

土地活用をおこなった場合、どのような採算となるかを想定する事業収支シミュレーションですが、実はその入力条件次第でその結果が大きく異なります。上記の物件では、金利の設定、家賃の設定、その他かかるであろう経費を想定して支出として見ておくか否かの違いで大きく採算の予測が異なっているのです。

  借入金利 賃貸家賃設定 修繕費積立金 固定資産税等
某建築会社の提案 30年間 2% 近隣相場家賃より5%ほど高め 将来への修繕積立金を計上せず 計上せず
弊社の基準 1年~10年 3% 近隣相場家賃 建築費の0.5%を毎年計上 都市計画税とともに想定額を計上
11年~30年 4% 第三者の家賃保証会社平均

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【金利】
固定金利で30年~35年間2%というものはありません。変動金利とすれば将来上がる可能性も考えておくべきです。
【家賃】
一括借上げをして建設を請負う会社では多少採算を良く見せるために家賃を高めに案内することがありますが危険です。
【修繕積立金】
建物はかならず時とともに劣化していきます。長期的に建物をよい状態に保つため、また家賃が下がらないように将来、修繕積立金により修繕や設備投資をしていくことも必要になります。
【固定資産税等】
都市計画税とともに毎年必ず手元の収益のなかから必ず払わなくてはならないものです。このように必ず支出されるものは事業計画の経費として計上しておくべきです。

エイゼットでは、市場調査から事業立案まで含めた堅実な検討資料を提案いたします。
建てることありきではなく、最適な判断材料としてご利用いただけます。

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